今天接到了老家叔叔的電話，說他的一個老伙計的兒子在四五年前去世了，兒媳婦在去年改嫁了，現(xiàn)在擔心兒媳婦把他們的婚房給賣了，來詢問是否有權利出售該房屋？

首先確定婚姻關系：婚姻關系消滅，女方可自由選擇是否再嫁

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第五十一條：被宣告死亡的人的婚姻關系，自死亡宣告之日起消除。

夫妻一方死亡包括自然死亡和宣告死亡，自男方死亡之后，婚姻關系的主體之一已不復存在，必定引起夫妻關系的消滅，并且發(fā)生遺產(chǎn)繼承等法律后果

其次確定房屋所有權人：男方父親所有

民法典規(guī)定，房屋所有權是以登記為準的，所以農(nóng)村房屋如果辦理產(chǎn)權登記的，登記在誰名下所有權歸誰。再者，自建房為婚前男方父親出資建設，自建成之日起取得所有權，登記產(chǎn)生對抗效力，如果未辦理產(chǎn)權登記的，利害關系人可以申請確權，確權后取是房屋所有權。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國民法典》

第二百零九條 【不動產(chǎn)物權登記的效力】不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百三十四條 【物權確認請求權】因物權的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

2.《關于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》

人民法院審理離婚案件對夫妻共同財產(chǎn)的處理，應當依照有關法律規(guī)定，分清個人財產(chǎn)、夫妻共同財產(chǎn)和家庭共同財產(chǎn)，堅持男女平等，保護婦女、兒童的合法權益，照顧無過錯方，尊重當事人意愿，有利生產(chǎn)、方便生活的原則，合情合理地予以解決。根據(jù)上述原則，結合審判實踐，提出如下具體意見：

一方婚前個人所有的財產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財產(chǎn)。

婚后8年內(nèi)雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產(chǎn)權的，房屋仍歸產(chǎn)權人所有，增值部分中屬于另一方應得的份額，由房屋所有權人折價補償另一方；進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產(chǎn)處理。

從以上法律條文可以看出不管是婚前還是婚后財產(chǎn)，法律早已經(jīng)把他們預設得清清楚楚、明明白白，是以一個善良的國人的最樸素的情懷進行歸納設置。

那農(nóng)村房屋買賣需要滿足什么條件呢

1、購房者主體資格合法且符合申請宅基地的條件

農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地，所以購房者必須滿足購買之前名下沒有別處宅基地的要求。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民及其他村集體成員不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。

2、售房者的主體資格合格

賣房者必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權利，并且如果房屋共有人員要共同處分房屋，才可以使房屋買賣有效。

3、經(jīng)過村民委員會同意

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權對這種物權作出實質性處分，所以如果房屋要買賣的話就要經(jīng)過村委會的同意。

上述四點要同時滿足方可進行買賣交易，并且買賣雙方需要同時向房屋所在地村委會提交申請，在取得村委會同意之后才能進行下一步交易，要完成整個的交易流程還需要雙方身份證明、房權證、買賣合同、村委證明、過戶確權審批表等材料才能辦理網(wǎng)簽，所以把握住房權證，村委會不要給開證明，這個房子基本上就賣不了。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》

第九條 ：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第六十二條：農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

相關規(guī)定還可參考《農(nóng)村宅基地管理辦法》

因此不管是城市居民還是農(nóng)村村集體村民，只要是把關系捋順了，物權關系基本明晰了，以一個正常、善意的方式去思考問題基本上是不會偏離法律的軌道的。